2013/8/24

自然災害への警戒  

猛暑の反面、豪雨による水害が各地で発生しています。

震災以降、災害に対する備えへの意識も高まっていますが、豪雨被害なども何時我が身に降りかかるか解りません。

最低限の知識と備えは身に付けておきたいものです。
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2013/4/17

税理士が教える、賃貸アパートの雨漏りがひどい!そんなときは…  

賃貸アパートに住んでいる友人から、天井からの雨漏りがひどいとの相談がありました。



雨漏りって困りますよね。
その下に物は置けませんし、屋根裏がカビそうで気持ち悪く感じますし。



何より、雨だれの音が気になって、夜も眠れないものです。
一刻も早く直してほしいにしても、これって大家さんがやってくれるものなのでしょうか。



しかし、アパートを借りる際の借家契約書には、特約で屋根・天井・窓などの修理は借主負担とされているとします。
ということは、その借主が自腹で直さなければならないのでしょうか。



答えは民法の中にあります。
民法第606条で貸主(大家)の修繕義務が定められています。



これは、アパート等の賃貸物件の使用収益に必要な修繕は、貸主が行う義務があるということです。



但し、これは特約で排除可能です。
とすると、借主が自腹で返さなければならないようにも思えます。



しかし、このような特約は無効であると考えられます。



というのは、雨漏りというトラブルは、外部との遮断という建物が本来有すべきはずの本質的な機能が欠けているということです。
つまり、借家(建物賃貸借契約)の本質的な内容であり、ゆえに貸主の負うべき義務の中でも最も重要なもののひとつです。



そのような本質的な義務を借主に転嫁することは合理性を欠き、当該特約は無効と思われます。



そのため,前述の民法第606条での貸主の修繕義務の規定により,雨漏りの修理は貸主が行わなければならないこととなります。



なお、このケースの場合には、雨漏りの修理をするまでの間、賃料の減額請求が可能な場合があります。
例えば、雨漏りがひどくて、借りている範囲の内、一部の部屋が使えない等です。



理屈としては、民法第611条(一部滅失の場合の賃料減額請求等)を類推適用するという解釈になります。



なぜ類推適用かというと、一部滅失とは物理的に消失することを言うところ、雨漏りでは物理的には消失とはいえないものの、機能面に着目すれば一部滅失と同視することができるからです。



そのため、大家がなかなか修理を実行してくれないようであれば、賃料の減額を請求できる可能性があります。



但しご注意頂きたいのが、あくまで減額請求であり、支払いを拒絶はできません。
これをやると契約違反でかえって不利になってしまいます。



東京都小金井市の税理士事務所で働くスタッフのブログ
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