2011/9/27

アフターケアもしっかり  一ノ宮 不動産

業界の健全な発展、業者の信用確保という観点からは、アフターケアをしっかりとし、瑕疵担保の責任期間も、新築建物であればその基本的構造部分については最低5年はほしいものです。

宅地造成または建物の建築においては、工事の完了前でも売りに出すことはよくあります。

ひどいときは、計画段階でも販売を始めることがあり、場所がよければそれでも即日完売ということになります。

いわゆる「青田売り」といわれるものです。

しかしこのようなときは、完成したものが予想していたものと異なったり、手付けなどを受け取ったまま売主の業者が倒産してしまったりする危険性があります。


一ノ宮 不動産に限らず、土地や家を買ったり建てたりするのにはいろいろな法律でキチンと決まっていることが多いので、業者さんを良く見て、慎重に買いたいものですね。

困ったときは、弁護士に相談するのも一つの手だそうです。

2011/9/12

あくまでも買主のため  一ノ宮 不動産

逆にいえば、引渡後何年たっても、欠陥を発見してからすぐ請求すれば責任を問えるのです。

これは売主にとっては結構きつい規定です。

ただこの責任は、特約により免除したり、軽減したりすることができます。

しかし、業者がこのことを悪用して、免責規定を入れて責任を回避するような弊害がめだつようになったので、宅建業法では、その一ノ宮 リノベーションした目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合をのぞき、民法の原則より買主に不利となる特約をしてはならないと規定しています。

違反した特約は無効で、民法の一般原則に従って責任を負うことになります。

「売主は、引渡しの日から2年を経過したときは瑕疵担保責任を負わない」という特約は最も普通にみられる特約ですが、これは業者に許された最低限の責任です。

2011/8/28

手付け金の注意  一ノ宮 不動産

手付け額は、代金の2割までと制限されています。

また、手付けは、いかなる特約をしても、解約手付けの性格を持ちます。

例えば、手付けを違約手付けと限定しても、解約手付としての性格を合わせ持ち、手付流し、手付倍返しで解約できます。

これらに反する特約をしても、買い主に不利なものは無効です。

なお、1割を超える手付けまたは1,000万円を超える手付けについては前金保全をしなければなりませんがこれについては後述します。

一ノ宮 リフォームした土地の売買契約の時は、瑕疵が隠れていて、後にそれが現れてトラブルになることがあります。

いわゆる欠陥問題です。

この場合、売主は瑕疵担保責任として、損害賠償責任を負います。

瑕疵が重大で、そのままでは契約をした目的を達しないときは契約を解除されることもあります。

この瑕疵担保責任は、買主が、瑕疵の存在に気付いてから1年以内に請求をしなければならないというのが民法の原則です。

2011/8/13

必ず証拠を残す!  一ノ宮 不動産

8日以内に発したことを立証するため、通知は必ず内容証明郵便でしてください。

クーリングオフの効力が生じたら、一ノ宮 売土地の売主はすでに受け取った手付金やその他の金員をすみやかに返還する必要があります。

損害賠償や、違約金を請求することができないのは当然です。

なお、クーリングオフができない旨の特約をしても無効です。

相手に債務不履行があっても、損害賠償を請求するには、請求をする方が、その額を算定した上で立証する必要があります。

しかし、この額の算定と立証は実際にはなかなかむずかしいものです。

そこで、実務としては、あらかじめ損害賠償額や違約金を定めておくと有効です。

宅建業法っでは、売主が業者の時は、その額の代金額の2割を超えてはならないと定めています。

損害賠償と違約金の双方を定めているときは、併せて2割を超えることができません。

2割を超えて定めても、超えた部分は無効ですから、2割りしか請求できません。

2011/7/26

クーリングオフもあります。  一ノ宮 不動産

この制度は、あくまでも、「契約は守らるべし」という原則の例外なので、行使できる場合は限られています。

買受けの申込をした場所ないし売買契約をした場所が業者の事務所、土地に定着した案内所などではクーリングオフができません。

これらの場所では、買主も冷静に対処することが期待できるからです。

逆に、クーリングオフができるのは、宅地分譲の現場などのテントや仮設建物の中、買主の自宅、ホテルや旅館、野外などです。

クーリングオフができるのは、売主から、クーリングオフができる旨、およびその具体的方法など一定の事項を記載した書面(一例を次頁に示します)を受け取った日から記載して8日目までです。

買主が、一ノ宮 土地の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払うとクーリングオフはできなくなります。

クーリングオフをするには、書面でする必要があります。

書面を発したときに、申込の撤回、ないし契約解除の効果が発生します。

2011/7/12

高額な取引なので  一ノ宮 不動産

このような取引は、結局履行できずに終わる危険性も多く、不動産のような高額取引では危険です。

そこで、売主が宅建業者の場合に限ってはこのような取引事態を原則として禁じています。

ただし、一ノ宮 物件情報がトラブルの生じる危険性のない場合、例えばその土地が土地区画整理事業の対象土地で将来取得できることが確実なときなどは例外的に取引が許されています。

違反すると、取引事態は無効になりませんが、行政処分の対象になります。

また、特に悪質なときは、詐欺罪に該当することもあり得ます。

なお、業者間の取引は規制されていません。

宅建業者所有の物件につき、その業者に対して買受けの申込をした場合またはその者と売買契約をした場合でも、一定の場合に限って一方的に買受けの申込を撤回し、または売買契約の解除を行うことができることになっています。

クーリングオフといわれる制度で、訪問販売などで以前から導入されているものです。

2011/6/25

自分が売主の時は  一ノ宮 物件

業者が、取引の関係者に損害を与えたり、宅建業法等の法令に違反したり、取引の公正を害するような行為をすると、その程度に応じて監督処分をすることができます。

具体的には、必要な指示、1年以内の業務の全部または一部の停止、および免許の取消です。

そして、監督処分をしたときには、建設大臣の時は官報に、都道府県知事の時には公報に、処分した旨を公告することになっています。

また建設大臣および都道府県知事は、監督処分の前提として、業者から必要な報告を求め、必要があれば立入検査ができることになっています。

その他、個々に紹介したように刑事罰が定められています。

また、不動産業者が自ら一ノ宮 物件の売主の時は、取引を公正にし、かつ取引相手を保護するため、宅建業法ではさまざまな義務が課せられています。

民法の原則だと、現在自己の所有でなくても将来取得できる可能性があれば取引の対象にできます。

2011/6/13

証明書をチェック!  一ノ宮 物件

宅建業者は、従業者一定の従業者証明書を携帯させなければ業務につかせることはできません。

業者は、一ノ宮 中古住宅の取引の関係者から請求があれば、その証明書を提よければなりません。

また、業者は、事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、取引関係者から請求があれば閲覧させなければなりません。

従業員かどうか疑問が生じたら、遠慮なく証明書の提示を求め、必要があれば従業者名簿の閲覧を求めることです。

違反すると、行政処分の他に刑事処分を受けます。

問題が起こるとあれはうちの従業員でなし、といって逃げる悪質業者は結構います。

逆に登録業者の従業員のような顔をして取引に関与する悪質不動産ブローカーも後を絶ちません。

十分注意しでください。

業者に免許を与えた建設大臣または都道府県知事は、その業者を行政的に監督すべき権限と義務を負っています。

2011/5/27

値段も適正なものを  一ノ宮 不動産

また、この報酬上限を大幅に越えた「不当に高額な報酬」を請求すると、請求しただけで、さらに重い刑事処分を受けることになります。

単に下見に来ただけの者に、手付金を貸してまでして無理矢理契約させるような、悪質な業者がいるのも事実です。

無理矢理買わせなければならない物件にろくな物はありません。

後で解約を申し出ると法外な違約金を要求するのもこの種の業者です。

宅建業法では、手付けについて貸付その他信用の供与をして契約をすることを禁止するとともに、これに違反すると刑事処分を課しています。

宅建業者は、事務所、案内所、展示場、事務所でなくても継続的に業務を行うところ、一ノ宮 中古マンションを分譲するときの現場などには、一定の掲示をしなくてはなりません。

その掲示は、次頁に掲げるとおりです。

これによりその業者に関する最小限の知識を得ることができます。

この掲示義務に違反すると、刑事処分を受けます。

2011/5/14

知りえた秘密は…  一ノ宮 不動産

業者が不当に遅延する行為をすると、業務停止などの行政処分の他、刑事処分を受けます。

要するに、一ノ宮 マンションを扱う業者に対しては、このよう暢合、民事訴訟のような迂遠な手段でなく刑事告訴をしてもっと強く履行を促すことができるわけです。

宅建業者も、医師や弁護士と同様、業務上知り得た秘密を漏らしてはいけないことになっています。

宅地取引業を営まなくなっても同様です。

これに違反すると、行政処分の他、刑事処分を受けます。

宅建業法では、宅建業者の受けるべき報酬の額は建設大臣の定めるところによるとし、これを受けて、建設省告示で報酬額の上限が定められています。

また、この建設大臣告示で定められた報酬額を事務所ごとに掲示しなければならないことになっています。

この上限を越えて報酬を受け取ると、その報酬契約は無効で当然に返還しなけれぽならないとともに、刑事処分の対象になります。

2011/4/30

不動産質権の対抗要件  一ノ宮 不動産

こんにちは。

不動産質権の対抗要件についてお話します。

不動産質権は、質権設定者(不動産の所有者)と質権者との間で契約することにより成立します。

質物である一ノ宮 新築一戸建てなど不動産の引渡しによって効力が発生する物権(担保物権)です。

したがって、質権の設定、売買などその権利の取得・喪失・変更は、すべて登記によって第三者に対抗することができます。

不動産質権を設定したときには、すみやかに登記をしておかないと、質物である不動産が競売されたようなときでも他の債権者に優先して弁済を受けることができません。

登記が早いか遅いかの順位によって、債権者の優先度が決定されるからです。

質権に関する登記申請をするには、登記原因を証明する書面として、それぞれ次のような契約書を添付しなければなりません。

不動産質権設定の登記には不動産質権設定契約書。

賃借権を目的とする質権設定の登記には賃借権を目的とする質権設定契約書。

質権移転の登記には質権付債権譲渡契約書。

質権変更の登記には質権変更契約書の添付が必要となります。

また、質権処分の転質登記にはその質権を担保する転質契約書、質権抹消の登記には弁済証書を添付することが必要です。

2011/4/21

不動産質権とその特色  一ノ宮 不動産

こんにちは。

今日は、不動産質権に関する紛争点について述べていきたいと思います。

まずは不動産質権に関するトラブルの起因から、質権というのは、債権の担保として債務者または第三者から受けとった物を占有し、その物について他の債務者に先だって、自分の債権の弁済を受けることができる権利のことです。

不動産質権の場合には、債権者が債権の担保として、債務者または第三者から受けとった不動産(土地や建物)を占有するほかに、その用方に従ってその不動産を使用、収益できることが特色となっています。

用方に従って使用するというのは、不動産表示の種類の項に「居宅」として登記してある建物を質物に取った場合には、その債権者は質権が抹消されない限り、自分の住宅として居住することができるということです。

また、用方に従って収益するというのは、この建物を一ノ宮 中古一戸建てのような住宅として他人に貸して家賃をとったりすることです。

しかし、この住宅を工場として使用したり、工場として他へ貸したりすることは、その用方に反するわけですから、できないのです。

2011/4/19

一ノ宮の不動産と連帯保証債務  一ノ宮 物件

たとえば社長個人に対して次のような連帯保証契約をしたとします。

「買主は本契約にもとづき現在及び将来にわたって負担する○○の買掛金債務、手形金債務等、一切の債務を、金額の限定なく買主と連帯して支払いの保証をする」。

この場合、もし社長個人が死亡したときは、このような契約の仕方であると、債務者は現存している連帯保証人だけに請求し、強制執行をかけてきます。

そして死亡した社長個人の相続人には保証債務を追求することはできません。

こんな馬鹿らしいことはないと思っても、契約時に注意しないで、うかつに連帯保証した人の失敗なのです。

これから一ノ宮 戸建などの物件を購入しようと考えている人は、このようなことによく注意しましょう。

このような危険を避けるためには、債務の限度額を定めて、


「金○○○○円の範囲内で連帯保証する」というように契約をとりきめれば、残額については社長の相続人が受けつぎます。
タグ: 一ノ宮 物件 戸建

2011/4/12

連帯保証について  一ノ宮 物件

普通の保証債務では債権者が保証人に請求してきたときには、保証人は、第一に先に主たる債務者に請求せよと抗弁することができるのです(催告の抗弁権)。

第ニに主たる債務者に弁済の資力があり、かつ、それは弁済をうけやすい資産だということを証明し、その資産から弁済を受けてくれと抗弁することができます(検索の抗弁)。

ところが連帯保証人は、この催告および検索の抗弁権をもつことが許されません。

債権者は主たる債務の資力の有無にかかわらず、ただちに連帯保証人に請求して、強制執行することができるのです(民法第454条)。

次に、連帯保証債務の限度額について。

連帯保証債務の限度額を決めない保証は、永久に命とりになります。

一枚の保証契約書の書き方に注意しなかったため、自分の一生を借金に追いまわされたり、強制執行で一文なしの丸裸にされた話を多く耳にします。

これも保証契約の危険な書式の例になります。

一ノ宮 一戸建てなどの不動産の購入、投資を考えている人は、このようなことを知っておかなくてはなりません。

2011/4/11

一ノ宮の不動産情報は・・・  一ノ宮 不動産

代物弁済とは、本来債務者が負担していた給付の代わりに、他の給付をして債権を消滅させる契約事項です。

たとえば、甲が乙に200万円の債務を負担している揚合に、甲乙間の契約で金銭の代わりに家屋を渡して債権を消滅させるようなことです。

代物弁済を前もって予約しておくことを、代物弁済の予約といいます。

このようなことは一ノ宮 不動産情報などと共にチェックしておくべきことですね。

たとえば200万円の貸借をするにあたり、期限に弁済をしないときは、代わりに家屋の所有権を移転するという契約をする、といったような場合です。

なお、この契約を欠訣のないものとするためには、通知および増担保・代わり担保、火災保険、抵当物件の調査、公正証書の作成、合意管轄などの条項を加えておくとよいでしょう。

では次に、連帯保証について。

まずは連帯保証人と抗弁権の話からしましょう。

連帯保証人は催告および検索の抗弁権をもつことができません。

保証人が主たる債務者と連帯することを保証契約において約束した場合、これを連帯保証といいます。

ただ、連帯保証も保証債務の一種ですから、附従性を有する点で連帯債務と異なります。

つまり、主たる債務が不成立なら連帯保証もまた成立せず、主たる債務が消滅すれば連帯保証もまた消滅します。



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